양도소득세 (capital gains tax ) 란?
- 토지나 건물 등 부동산이나 부동산 분양권 또는 주식과 같은 자산에 대한 권리를 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말한다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세한다. 따라서 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
*양도소득세가 과세되는 자산의 범위.
부동산- 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리-부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등 -상장법인의 주식등으로서 당해법인의 대주주 양도분과 장외시장 양도주식, 비상장주식, 파생상품(KOSPI200, 선물‧옵션, 해외시장 거래분)
기타자산
사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권․회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등
양도소득세 산정기준은?
- '양도'란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비·공제금액을 뺀 소득이다.
부동산을 사고 팔 때 붙는 양도세의 경우 양도가액(팔아넘긴 가격)과 취득가액(샀던 가격)은 원칙적으로 토지와 개별주택의 경우 국토교통부의 개별공시지가 및 개별주택가격, 일반건물 및 공동주택(아파트 등)은 국세청의 기준시가를 적용해 계산한다. 고가주택이나 투기지역 거래는 실거래가 적용하나, 1세대 1주택 고가주택의 경우 12억 원 초과분에 대한 양도차익만 과세한다.(소득세법 개정안 2021년 12월 2일 국회 통과) 고가주택은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 것을 말한다.
-양도세 결정세액 = (양도가액 – 취득가액 – 기타 필요경비 – 장기보유 특별공제 – 양도소득 기본공제) × 양도소득세율 – 감면세액
-취득가액은 취득 당시 매입가격에 취득 제세금을 더한 금액을 말하며, 기타 필요경비에는 양도받은 자산에 대해 소요된 수선비 · 중개수수료 · 인지대 등이 해당된다. 장기보유 특별공제는 토지 · 건물에 대하여 보유기간 3년 이상 및 조합원 입주권에 대한 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 산출한다. 이때 토지 · 건물이 아닌 자산, 미등기 양도자산, 소득세법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지는 제외된다.
한편, 부동산 매도 시 1년에 1회 최초 거래분에 한해 250만 원의 양도소득 기본공제를 받을 수 있다. 세율은 차액에 따라 누진세가 적용된다.
비과세 및 감면 항목은?
- 양도세는 단기 투기 거래를 줄이기 위한 목적이 있기 때문에 비과세 항목이 많은 편이다. 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 않는 경우는 다음과 같다.
파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하느 소득의 경우 양도소득세가 면제된다. 이외에도 장기임대주택 또는 신축주택을 취득한 경우, 공익 사업용 토지, 개발제한구역 지정에 따른 매수 대상 토지 등, 아파트형 공장 설립 후 5년 이상 임대 후 양도, 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하는 경우 등과 같이 의 경우에는 양도소득세가 감면된다.
양도소득세 확정신고
- 신고 및 납부 방법으로는 자율신고납부제도가 있다.
'자율신고납부제도'는 세무서 대신 납세자가 직접 세금을 계산해 세무서에 신고ㆍ납부하는 제도로 양도소득세 이외에도 부가가치세, 종합소득세, 법인세 등에서 자율신고납부제가 실시되고 있다. 자율신고제의 경우 국세청은 납세자의 신고를 일단 믿은 뒤 다만 탈루혐의가 발견되거나 신고 내용과 다른 과세자료가 발생되면 세무조사를 거쳐 탈루세액을 추징한다.
양도소득세는 보통 부동산 등 자산을 양도할 경우 판매자가 해당 자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고ㆍ납부해야 하는데 이를 예정신고라 한다. 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세를 부과하고 있다.
확정신고란 한 해에 부동산 등의 양도 건수가 여러 번일 경우, 다음해 5월 중에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 한다고 규정해 놓은 것이다. 단, 양도소득이 1건일 때는 예정신고만 마치면 확정신고를 생략할 수 있다.
신고기한 내에 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우 세무조사를 받게 되며, 무신고 가산세가 20% 또는 40% 부과된다. 또한 양도소득세를 납부하지 않으면 납부불성실 가산세가 연간 10.95%로 적용되며, 무납부 가산세를 1일 0.03% 추가 부담해야 한다.
양도소득세의 법정 신고납부기한
| 토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권 | 예정 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우 | 예정 | 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 주식또는 출자지분 (신주인수권 포함) | 예정 | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제) |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함) |
※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
※ 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함
양도신고서별 제출 증빙 서류
| 1세대1주택비과세 | 동거봉양 (소득세법 시행령 §155④) |
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| 혼인 (소득세법 시행령§155⑤) |
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| 취학 등 (소득세법 시행령 §155⑧) |
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| 감면·과세이연 등 | 자경농지감면·농지대토감면 (조세특례제한법 §69, §70) |
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| 수용 등 (조세특례제한법 §77) |
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| 대토보상 (조세특례제한법 §77의2) |
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| 조특법상 양도소득세 감면주택 | 장기임대주택 양도소득세 감면 (조세특례제한법 §97) |
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| 신축임대주택 양도소득세 감면 (조세특례제한법 §97조의2) |
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| 장기일반민간임대주택 등 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §97의3) |
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| 장기임대주택 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §97의4) |
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| 미분양주택 과세특례 (조세특례제한법 §98) |
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| 지방미분양 주택 과세특례 (조세특례제한법 §98의2) |
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| 미분양주택 취득자에 대한 과세특례 (조세특례제한법 §98의3) |
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| 수도권밖 미분양주택 취득자 과세특례 (조세특례제한법 §98의5) |
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| 준공후미분양주택 취득자 과세특례 (조세특례제한법 §98의6, §98의8) |
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| 미분양주택 취득자 과세특례 (조세특례제한법 §98의7) |
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| 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 (조세특례제한법 §99,§99조의3) |
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| 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §99의2) |
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| 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §99의4) |
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양도소득세율
기본세율(소득세법 §104①1, §55①)
기본세율 - 14년 이후(과표, 세율, 누진공제), 17년 이후(과표, 세율 누진공제), 18년 이후(과표, 세율, 누진공제), 21년 이후(과표, 세율, 누진공제), 23년 이후(과표, 세율, 누진공제) 포함’14년 이후’17년 이후’18년 이후’21년 이후’23년 이후과표세율누진공제과표세율누진공제과표세율누진공제과표세율누진공제과표세율누진공제
| 1,200만원 이하 | 6% | - | 1,200만원 이하 | 6% | - | 1,200만원 이하 | 6% | - | 1,200만원 이하 | 6% | - | 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 | 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 | 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 | 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 | 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 | 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 | 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 | 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 | 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 | 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 | 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 | 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 | 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 | 38% | 1,940만원 | 5억원 이하 | 38% | 1,940만원 | 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 | 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 | 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 초과 | 40% | 2,940만원 | 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 | 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 | 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 | |||
| 5억원 초과 | 42% | 3,540만원 | 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 | 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 | ||||||
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 | 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | |||||||||
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